O Superior Tribunal de Justiça (STJ) ainda pode ajustar os efeitos de uma decisão que tem causado preocupação no mercado imobiliário: a possibilidade de penhorar imóveis financiados com cláusula de alienação fiduciária para quitar dívidas de condomínio.
Essa interpretação foi firmada pela 2ª Seção do STJ no dia 12 de março, durante o julgamento de três recursos especiais. O entendimento será transformado em tese vinculante, válida para todos os tribunais do país, em julgamento sob o rito dos recursos repetitivos — ainda sem data definida.
A decisão preocupa o setor imobiliário porque insere um novo risco nos contratos de financiamento com alienação fiduciária, um modelo amplamente utilizado por compradores e bancos no Brasil. Nesse tipo de contrato, o banco (credor fiduciário) é o proprietário legal do imóvel até que a dívida seja quitada, enquanto o comprador é apenas o possuidor direto do bem.
Três pontos centrais podem orientar a aplicação da decisão
Segundo o advogado Rubens Carmo Elias Filho — que atuou no julgamento como representante da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI), na condição de amicus curiae —, ainda há margem para o STJ modular os efeitos da decisão, buscando equilíbrio entre a agilidade necessária ao condomínio para cobrar dívidas e a segurança jurídica para quem financia um imóvel.
1. Penhora só após esgotamento de alternativas
O primeiro ponto defendido é que a penhora do imóvel financiado só deve ocorrer após esgotadas outras formas de cobrança, como a penhora de valores em conta bancária, bens móveis ou outros imóveis do devedor. Essa condição evitaria o uso desproporcional da penhora em imóveis com valor muito superior à dívida.
2. Credor fiduciário não deve ser parte da execução
Outro aspecto relevante é sobre o envolvimento do banco financiador no processo de cobrança. Para o advogado, não é necessário incluir o credor fiduciário no polo passivo da execução. Em vez disso, basta que ele seja intimado no momento da penhora, garantindo seu direito de quitar a dívida ou receber seu crédito, caso o imóvel vá a leilão.
3. Modulação dos efeitos para evitar insegurança jurídica
Por fim, Elias Filho defende a modulação dos efeitos da futura tese repetitiva, já que muitos tribunais vinham rejeitando a penhora de imóveis financiados com alienação fiduciária. Isso poderia proteger contratos antigos e evitar reviravoltas jurídicas em processos já encerrados.
Próximos passos
A decisão final caberá à 2ª Seção do STJ, sob relatoria do ministro João Otávio de Noronha. O tema já passou por audiência pública em 2024 e deve ser analisado novamente com atenção, dada sua complexidade e os potenciais impactos no setor de habitação e financiamento imobiliário.
Com informações do Conjur
