O projeto de reforma do Código Civil, que tramita no Senado, propõe mudanças que devem impactar diretamente a vida em condomínios no Brasil, que somam cerca de 13,3 milhões de endereços, segundo o Censo 2022 do IBGE.
Entre as principais alterações está a possibilidade de expulsão de moradores com comportamento antissocial, além do aumento da multa por inadimplência de 2% para 10%. O texto também define regras mais claras sobre a liberação ou proibição de hospedagens temporárias por meio de plataformas como o Airbnb.
Expulsão de moradores antissociais
Atualmente, o Código Civil permite apenas a aplicação de multas de até dez vezes o valor da cota condominial, mediante aprovação de três quartos dos condôminos. Com a proposta, além da multa, será possível votar pela retirada do morador antissocial, desde que aprovada por dois terços da assembleia.
A expulsão, no entanto, precisará ser homologada pela Justiça, que determinará a proibição de acesso do morador ao condomínio. A medida é destinada a casos em que as multas se mostram insuficientes para cessar condutas que gerem “incompatibilidade de convivência”.
O advogado Diego Basse, que atuou no processo do condomínio contra a aposentada Elizabeth Morrone — acusada de racismo contra o humorista Eddy Júnior em São Paulo, em 2022 —, defende que a medida consolida uma tendência já observada nas decisões judiciais. “O Judiciário continuará tendo a palavra final, mas o procedimento se torna mais objetivo”, afirma.
Decisões semelhantes já foram tomadas em casos anteriores, como o de um morador em Águas Claras (DF), expulso após constantes episódios de agressões verbais, sujeira e barulho, e de uma moradora em São Paulo, que, apesar do comportamento agressivo, permaneceu no imóvel por falta de respaldo legal na época.
Impactos e controvérsias
Para o diretor jurídico da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), Roberto Bigler, a mudança tende a pacificar conflitos nos condomínios. “A sanção é clara, mas ainda haverá espaço para debates nos tribunais. Nem tudo a lei consegue prever”, observa.
O professor de Direito Civil da UERJ, Daniel Cervasio, também vê a proposta como solução para uma lacuna jurídica. “Hoje há uma limitação na propriedade sem previsão legal, o que gera insegurança”, aponta. No entanto, alerta para a necessidade de análise criteriosa em casos que envolvem moradores em condições especiais ou situações sensíveis.
Caso a expulsão seja confirmada, o morador perderá o direito de frequentar o condomínio e participar de assembleias, mas não perde a propriedade do imóvel, podendo alugá-lo ou vendê-lo.
Airbnb e hospedagens temporárias
O texto da reforma também aborda a polêmica sobre o Airbnb em condomínios residenciais. Pela proposta, a hospedagem atípica fica proibida, salvo se houver autorização expressa na convenção condominial.
A regra muda o entendimento atual, estabelecido em 2021 pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), que permite aos condomínios proibirem esse tipo de locação por meio de suas convenções.
“Se a comunidade entende que cabe hospedagem temporária, pode inserir uma cláusula permitindo. Essa flexibilidade é necessária, pois o perfil dos empreendimentos muda com o tempo”, explica Roberto Bigler.
Prédios novos, voltados a investidores e que já nascem com o perfil de locações por temporada, costumam trazer essa previsão desde a convenção. Para os condomínios tradicionais, seria necessário alterar a convenção com votação dos condôminos.
“A maioria dos condomínios hoje não permite Airbnb porque não tem isso previsto na convenção. Para liberar, seria preciso organizar uma alteração formal”, acrescenta Diego Basse.
Próximos passos
O projeto de reforma do Código Civil ainda precisa ser discutido e aprovado no Senado antes de seguir para a Câmara dos Deputados. Se aprovado, terá impacto direto na convivência condominial, no mercado de locações temporárias e na gestão de conflitos entre vizinhos em todo o país.
Com informações de Paulo Assad
