O juiz Douglas de Melo Martins, da Vara de Direitos Difusos e Coletivos de São Luís, declarou nulo o ato de averbação que retificou a planta e o registro do Loteamento Cohab-Vinhais e todos os atos subsequentes. Com isso, todas as áreas do loteamento retornam ao patrimônio do Município de São Luís, conforme o registro original de 28 de dezembro de 1979.
Pela decisão, as moradias erguidas de boa-fé em áreas públicas afetadas deverão ser indenizadas pela extinta COHAB — atualmente Maranhão Parcerias (MAPA) — com compensação equivalente: entrega de outras áreas de igual ou maior tamanho no território municipal, em observância à Lei Federal nº 13.655/2018.
O que a Justiça decidiu
- Nulidade da retificação: a averbação nº 4, lançada na Matrícula nº 622, Livro 2-C, em 8 de fevereiro de 1990, e os atos que dela decorreram foram invalidados por “flagrante” violação à Lei nº 6.766/1979 (parcelamento do solo urbano) e à Constituição Federal, com dano à ordem urbanística e ambiental.
- Retorno das áreas: as áreas originalmente públicas no projeto de 1979 voltam ao Município para uso comum da população.
- Indenização e compensação: a extinta COHAB/MAPA deverá ressarcir moradores de boa-fé, inclusive com realocação para áreas equivalentes ou maiores, conforme o princípio de segurança jurídica previsto na Lei 13.655/2018.
Como começou o caso
A ação foi proposta pelo Ministério Público ao apontar que, embora o loteamento tivesse sido averbado em 1979 com a definição e arquivo das áreas públicas e privadas, houve em 1990 uma retificação realizada pela MAPA, com autorização do Município.
Ao comparar as plantas e memoriais, o MP constatou que a loteadora se apropriou de 169.979,66 m² de áreas públicas remanescentes — bens de uso comum do povo — que pertenciam ao Município. Também foram identificadas construções em área verde (bosque) prevista no memorial original e apropriada na retificação de 1990.
Por que a retificação foi anulada
O juiz destacou que a Lei nº 6.766/79 exige a reserva de áreas para uso público (verdes, equipamentos como escolas, postos de saúde, delegacias, creches, etc.) nos parcelamentos, e que essa destinação não pode ser alterada por particulares nem pelo Poder Público por meio de atos administrativos ou leis.
Segundo a decisão, a política urbana impõe limites ao direito de propriedade: o loteador é obrigado a ceder parte da gleba à coletividade, integrando-a ao patrimônio municipal. Ao Município, por sua vez, cabe zelar pelo uso público dessas áreas, cumprindo o artigo 182 da Constituição e garantindo que permaneçam livres e acessíveis à comunidade.
“Se ao particular cabe essa doação, ao município cabe a responsabilidade ainda maior de zelar por essas áreas, assegurando sua destinação ao uso público, exercendo seu papel constitucional de promover o desenvolvimento urbano (…) e garantindo que esses espaços permaneçam livres e acessíveis à comunidade”, consignou o magistrado.
Impactos práticos da decisão
- Patrimônio público recomposto: áreas verdes e institucionais do Cohab-Vinhais voltam ao domínio do Município.
- Proteção ambiental e urbanística: bosques e espaços previstos no projeto original de 1979 devem ser preservados para uso comum.
- Segurança dos moradores: quem construiu de boa-fé em áreas posteriormente retificadas tem direito à indenização e à compensação territorial pela COHAB/MAPA.
E para os moradores, o que muda agora?
- Direito à compensação: a COHAB/MAPA deverá indenizar e oferecer áreas equivalentes ou maiores em São Luís.
- Etapas seguintes: a decisão abre caminho para execução e cumprimento (definição de critérios de indenização, realocação e guarda das áreas públicas). Recursos podem ser apresentados pelas partes nos prazos legais.
- Orientação: moradores afetados devem acompanhar o processo e guardar documentos (contratos, registros, comprovantes de posse), procurando assistência jurídica para garantir seus direitos.
Linha do tempo
- 1979 — Averbação do loteamento, com definição de áreas públicas e privadas.
- 1990 — Retificação pela MAPA, com autorização municipal.
- Ação do MP — Questiona apropriação de 169.979,66 m² de áreas públicas e construção em área verde.
- Decisão atual — Nulidade da retificação e retorno das áreas ao Município; indenização e compensação aos moradores de boa-fé.
Em termos legais
- Lei nº 6.766/1979 — Parcelamento do solo urbano; reserva obrigatória de áreas públicas e imutabilidade da destinação.
- Constituição Federal (art. 182) — Função social da cidade e política urbana.
- Lei nº 13.655/2018 — Segurança jurídica na atuação estatal; baliza a compensação para quem agiu de boa-fé.
Situação sujeita a recursos: a decisão é passível de impugnação pelas partes interessadas. Até o trânsito em julgado, prevalecem os comandos judiciais vigentes.
Com informações da CGJ
